세입자 있어도 이제 집 팔 수 있어요! 비거주 1주택자 '세 낀 집' 매도 허용

 

 

 

혹시 이런 상황 겪어보신 적 있으신가요?

 

서울에 집은 갖고 있는데, 직장이나 자녀 학교 때문에 다른 곳에서 살고 있는 분들...

그 집에 세입자가 살고 있어서, 팔고 싶어도 팔 수 없었던 답답한 상황 말이에요.

 

2026년 5월 12일, 정부가 드디어 이 문제를 해결해줄 정책을 발표했습니다!

 

 

'세 낀 집'이 뭔가요?

 

간단히 말해서, 세입자(임차인)가 살고 있는 집을 말해요.

전세나 월세로 세입자가 거주 중인 집인데, 계약 기간이 남아있어서 집주인이 마음대로 내보낼 수 없는 상황이죠.

 

 

그동안 왜 팔 수가 없었나요?

 

서울을 포함한 수도권 대부분 지역이 토지거래허가구역(줄여서 '토허제') 으로 지정되어 있어요.

 

이 지역에서 집을 사면 규칙이 있거든요.

 

"집 산 날로부터 4개월 안에 직접 들어와 살아야 하고, 2년 동안은 반드시 거주해야 한다!"

 

그런데 세입자 계약이 1년, 2년씩 남아있으면...

집을 사고 싶어도 4개월 안에 들어갈 수가 없잖아요.

그러니 자연스럽게 매수자가 나타나지 않고, 집을 팔기가 어려웠던 거예요.

 

 

그런데 왜 갑자기 바뀐 건가요?

 

형평성 문제 때문이에요.

 

정부가 앞서 여러 채를 가진 다주택자들한테는 "세 낀 집도 팔 수 있게" 허용해줬거든요.

그런데 딱 한 채만 가진 비거주 1주택자들은 같은 상황인데 혜택을 못 받으니까,

 

"다주택자는 되는데 왜 나는 안 돼요?!"

 

라는 민원이 폭발했고, 결국 정부가 이번에 범위를 넓혀준 거예요.

 

실제로 서울에만 약 83만 가구가 이런 비거주 1주택 상황으로 추산되고 있습니다. 서울 전체 아파트의 약 30%에 해당하는 어마어마한 숫자예요.

 

 

달라지는 내용, 쉽게 정리해 드릴게요!

 

1) 이제 할 수 있는 것

 

세입자가 있는 집을 팔아도 됩니다.

매수자 입장에서는 지금 당장 들어오지 않고, 세입자 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 그때 입주해도 됩니다.

 

2) 단, 조건이 있어요

 

집 사는 분(매수자)은 반드시 무주택자여야 해요.

집 있는 사람은 안 됩니다!

 

그리고 세입자 계약이 끝나면 반드시 직접 들어와서 살아야 해요.

늦어도 2028년 5월 11일까지는 꼭 입주해야 하고,

들어간 이후에는 2년 동안 실제로 거주해야 합니다.

 

3) 언제까지 신청해야 하나요?

 

2026년 12월 31일까지 관할 구청이나 시청에 토지거래허가 신청을 해야 해요.

이르면 2026년 5월 말부터 신청이 가능해질 예정입니다.

 

4) 해당하는 집은?

 

2026년 5월 12일 기준으로 이미 세입자가 살고 있는 집에 한해요.

이 날짜 이후에 새로 세입자 계약을 맺은 집은 해당이 안 됩니다.

 

 

"그럼 갭투자 아닌가요?" 논란

 

사실 이게 좀 민감한 부분이에요.

 

갭투자란, 전세보증금을 끼고 적은 돈으로 집을 사는 방식인데요.

예를 들어 10억짜리 집에 7억 전세가 있으면, 3억만 있어도 집을 살 수 있는 구조예요.

 

이번 조치가 바로 이런 방식을 허용하는 거 아니냐는 비판이 나왔어요.

 

이에 대해 이재명 대통령은 직접 SNS에서

 

"그런 주장은 소위 '억까'에 가깝다"

 

라고 반박했는데요.

 

정부 측 논리는 이래요.

 

- 결국 나중에 직접 들어와서 2년은 살아야 하니까, '완전한 갭투자'는 아니다

- 대출 규제는 여전히 유지된다

- 무주택자만 살 수 있어서 투기 수요는 차단된다

 

다만 전문가들 사이에서는 여전히 의견이 갈리고 있어요.

실제로 서울 아파트 전세값과 매매값의 차이(갭)가 84㎡ 기준 약 9억 원 수준이라,

현금 여력이 충분한 분들만 실질적으로 혜택을 받을 수 있다는 지적도 있습니다.

 

 

집값 떨어질까요? 시장 반응은?

 

솔직히 말씀드리면... 전문가들도 의견이 엇갈려요.

 

낙관적인 시각으로는 "83만 가구 중 10%만 팔아도 8만 채가 시장에 나온다"고 보는 반면,

 

신중한 시각은

 

- 1주택자는 세금 압박이 적어서 굳이 지금 안 팔 수도 있다

- 대출 규제 때문에 살 수 있는 사람이 제한적이다

- 실제 거래 가능한 물량은 3~4만 가구에 불과할 것이다

 

라고 분석하고 있어요.

 

대부분의 전문가들은 이번 조치 하나보다, 올 하반기에 나올 세금 개편안이 더 큰 변수라고 보고 있습니다.

비거주 1주택자에 대한 양도세 혜택(장기보유특별공제) 축소, 재산세·종부세 강화 등이 현실화되면 그때 가서 본격적인 매물이 나올 것이라는 시각이 많아요.

 

 

나에게 해당되는지 체크해보세요!

 

1) 집을 팔고 싶은 분 (매도자)

 

- 서울 등 토지거래허가구역에 집이 있다

- 현재 세입자가 살고 있다

- 2026년 5월 12일 이전에 임대차 계약이 맺어진 상태다

 

→ 이번 조치로 집을 팔 수 있는 길이 열렸어요!

 

2) 집을 사고 싶은 분 (매수자)

 

- 현재 집이 없는 무주택자다

- 2026년 5월 12일 이후에도 주택을 취득하지 않은 상태다

- 세입자 계약 종료 후 직접 입주할 의사가 있다

 

→ 세 낀 집도 매수 가능하고, 지금 당장 들어가지 않아도 됩니다!

 

3) 이런 분은 해당이 안 돼요

 

- 이미 집이 있는 유주택자가 사려는 경우

- 5월 12일 이후 기존 집을 팔아서 무주택이 된 경우

- 5월 12일 이후 새로 세입자 계약을 맺은 집

 

 

마무리하며...

 

이번 정책의 핵심은 이 한 문장입니다.

 

"세입자가 있어서 집 팔지 못하는 억울함, 이제는 해소해 드리겠습니다."

 

단, 집을 산 사람도 결국에는 직접 들어와서 살아야 한다는 점은 변하지 않아요.

그냥 그 시점을 나중으로 미뤄주는 것이지, 실거주 의무 자체가 없어지는 건 아닙니다.

 

본인이 해당되는지 정확히 확인하고 싶으신 분은 관할 구청 부동산 담당 부서나 국토교통부 콜센터(1599-0001)에 문의해보시는 걸 추천드립니다.

 

하반기 세금 개편안도 계속 나올 예정인 만큼, 부동산 관련 뉴스를 잘 챙겨보시는 게 좋을 것 같아요!

 

 

 

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