전세금, 이제 집주인 말고 HUG에 맡긴다! '전월세 안심신탁' 첫 임대인 모집 시작

 

 

 

 

전월세 안심신탁이란?

 

2026년 11월 4일부터 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 '전월세 안심신탁' 사업의 첫 임대인 모집을 시작했습니다. 한마디로 정리하면... 세입자는 전세로 살고, 집주인은 월세를 받는 구조입니다.

 

세입자가 전세금을 집주인에게 주는 것이 아니라 HUG 전용 계좌에 맡기고, HUG가 이 돈을 운용해서 집주인에게 매달 월세 형태로 수익을 지급합니다. 그리고 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 예치금을 직접 돌려줍니다.

 

2022~2023년 전국을 뒤흔든 전세사기 사태 이후, 전세금을 아예 집주인 손에 들어가지 않게 만든 제도라고 보시면 됩니다. 올해 8월 13일 발표된 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치이기도 합니다.

 

 

왜 전세사기 걱정이 없을까요?

 

핵심은 보증금이 집주인을 거치지 않는다는 점입니다. 예치금은 HUG와 세입자 간의 채권·채무 관계로 관리되기 때문에, 집주인 집에 압류나 경매가 들어와도 HUG가 예치금을 100% 돌려준다고 합니다.

 

그래서 법적으로는 집주인과 세입자 사이에 '보증금 없는 월세' 계약이 맺어지는 형태입니다. 그렇다고 세입자 권리가 줄어드는 것은 아닙니다. 일반 임대차와 똑같이 주택임대차보호법이 적용되어 계약갱신청구권, 임대료 5% 증액 제한, 대항력도 모두 인정됩니다.

 

 

집주인에게는 어떤 혜택이?

 

- 약정 수익률 세전 연 4.35% 예를 들어 예치금이 2억 원이라면 월 약 72만 5천 원(세전)을 HUG로부터 받게 됩니다. 수익률은 반기마다 새로 공고되지만, 한번 계약하면 갱신 계약까지 그대로 유지된다고 하네요.

- 연체·공실 걱정 없음 월세는 HUG가 지급하니 연체가 없고, 계약 종료 후 다음 세입자도 안심신탁으로 받으면 공실 기간에 최대 2개월 치 수익을 보전해 줍니다.

- 세금 감면 추진 임대소득에 대한 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세가 추진 중입니다. (법 개정 필요, 2028년 5월 신고 전 완료 목표)

- 보증 가입 부담 감소 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증에 가입할 필요가 없어 보증료도 아낄 수 있습니다.

 

 

참여 조건과 절차

 

- 주택 유형 제한은 없지만 주택가격 20억 원 이하

- 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하

- 예치금은 적정 전세 시세 이내로만 가능 (보증부 월세형도 가능)

- 집주인·세입자 모두 소득이나 자산 제한은 없습니다.

 

신청은 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse) 또는 전국 HUG 지사에서 상시 접수합니다. 세입자를 미리 구하지 않아도 신청할 수 있고, HUG 홈페이지에 매물을 올려 세입자 모집도 도와준다고 합니다.

 

계약은 법무법인 입회 하에 공인중개사를 통해 전용 계약서로 체결하며, 세입자는 계약 시 예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 HUG 계좌에 납부합니다. 실제 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 이뤄질 예정입니다.

 

참고로 현재 세입자가 살고 있는 집은 기존 계약을 끝내고 보증금을 돌려준 뒤에야 참여할 수 있습니다.

 

 

그래도 알아둘 점

 

집주인 입장에서는 전세금을 목돈으로 쓸 수 없다는 점이 가장 큰 차이입니다. 갭투자나 다른 투자에 전세금을 활용하려는 분들에게는 매력이 없을 수 있습니다. 또 맡긴 돈은 HUG가 보증한 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장 등에 운용되는데, HUG는 원금 보전을 최우선으로 하겠다고 밝혔지만 결국 제도 성공의 열쇠는 얼마나 많은 집주인이 참여하느냐가 될 것 같습니다.

 

 

마무리하며...

 

전세사기로 피눈물을 흘린 분들이 정말 많았죠. 전세금을 공공기관이 직접 맡아주는 구조라니... 세입자 입장에서는 정말 반가운 소식입니다. 집주인 입장에서도 연체와 공실 걱정 없이 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있으니, 안정적인 수익을 원하신다면 한번 검토해 볼 만한 제도인 것 같습니다.

 

자세한 모집공고문은 HUG 안심전세포털에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

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