"집 팔지 말고 바꾸자"…세제 개편 앞두고 아파트 교환거래 3년 만에 최고치

 

 

 

최근 부동산 시장에서 조금 낯선 거래 방식이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

바로 '교환거래', 즉 아파트를 서로 맞바꾸는 방식인데요.

 

집을 팔고 다른 집을 새로 사는 게 아니라, 아예 소유권을 맞교환해버리는 겁니다.

왜 갑자기 이런 거래가 늘어난 걸까요? 하나씩 짚어보겠습니다.

 

 

얼마나 늘었나?

 

한국부동산원에 따르면 올해 상반기(1~6월) 전국 아파트 교환거래는 총 305건으로 집계됐습니다.

이는 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 최대치입니다.

 

서울만 놓고 보면 57건으로, 역대 최고치였던 지난해 상반기(59건)와 비슷한 수준이고

2024년 상반기(41건)와 비교하면 39% 늘어난 수치입니다.

 

교환거래는 아파트뿐 아니라 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산 재산권을 주고받는 방식을 통틀어 말하는데,

일반 매매와 똑같이 양도세와 취득세를 내야 합니다.

그런데도 왜 이렇게 늘어난 걸까요?

 

핵심은 '세제 개편 전 정산'

 

정부는 지난 8월 3일 세제 개편안을 발표했습니다.

핵심 내용은 크게 두 가지입니다.

 

1) 장기보유특별공제(장특공제) 개편

지금까지는 오래 보유하기만 해도 양도차익 공제를 받을 수 있었는데,

내년부터는 단계적으로 '거주' 중심의 공제(장기거주소득공제)로 바뀝니다.

즉, 오래 갖고만 있던 사람보다 실제로 거주한 사람에게 혜택이 집중되는 구조로 바뀌는 겁니다.

 

2) 1주택자 양도차익 공제 한도 신설

지금까지는 1가구 1주택자의 양도차익 공제에 상한선이 없었습니다.

그런데 2028년부터 20억원, 2029년부터는 10억원으로 한도가 생깁니다.

쉽게 말해 아무리 시세차익이 커도 공제받을 수 있는 금액에 '천장'이 생기는 셈이죠.

 

이 두 가지 변화의 공통점은, 오래 보유해서 시세차익이 큰 고가·초고가 주택일수록 불리해진다는 것입니다.

 

 

그래서 왜 '교환'을 선택할까?

 

과거에 낮은 가격으로 집을 사서 오랜 기간 보유한 사람일수록 양도차익이 크게 쌓여 있습니다.

세제가 개편되기 전에 지금 시세로 '거래'를 한 번 발생시키면, 취득가액이 현재 시세로 새로 갱신됩니다.

 

즉 지금 당장은 양도세·취득세를 부담하더라도,

나중에 강화된 세제 아래에서 한꺼번에 큰 양도차익을 정산하는 것보다 유리할 수 있다는 계산이 깔린 겁니다.

 

특히 매매보다 교환을 택하는 이유는, 집을 계속 보유하고 싶은 사람들에게 적합한 방식이기 때문입니다.

같은 단지 내 비슷한 평형끼리 소유주를 맞바꾸면, 실질적인 거주 형태는 크게 달라지지 않으면서

세법상으로는 새로 취득한 것으로 처리되어 취득가액만 현재 시세로 높아지는 효과를 얻을 수 있습니다.

 

이런 이유로 향후 집값이 더 오를 것으로 예상되는 초고가 주택 보유자, 특히 서울 강남권을 중심으로

교환거래 문의가 더 늘어날 것이라는 전망이 나옵니다.

 

 

모두에게 유리한 건 아니다

 

다만 세무 전문가들은 신중한 접근을 당부합니다.

교환 시점에 즉시 양도세와 취득세를 부담해야 한다는 점에서, 모든 집주인에게 유리한 방식은 아닙니다.

 

한 세무사는 같은 아파트 단지 내에서 1세대 1주택 비과세 대상자끼리 교환하거나,

양도 후 재구매를 택할지, 혹은 이번 기회에 가격대를 낮춰 이동할지를 각자 상황에 맞게 판단해야 한다고 조언합니다.

핵심은 각 시점의 보유세와 양도소득세를 함께 비교해 유불리를 따져보는 것입니다.

 

한편, 종합부동산세 과세표준 6~12억원(시세 32~45억원) 구간이나 시가 30억원 이하,

양도차익 20억원 이하의 실거주 1주택자는 이번 개편 이후에도 세 부담이 오히려 줄어들 수 있어

반드시 교환거래가 답은 아니라는 분석도 나옵니다.

 

 

정리하며

 

이번 교환거래 급증 현상은 결국 '세금이 오르기 전에 미리 정산해두자'는 심리가 만들어낸 흐름입니다.

장특공제가 거주 중심으로 바뀌고, 1주택자 공제에도 상한선이 생기는 이번 개편은

장기 보유로 시세차익이 크게 쌓인 고가 주택 소유자에게 특히 부담이 커지는 방향입니다.

 

다만 교환거래 역시 당장의 세금 부담이 발생하는 만큼, 본인의 보유 기간과 양도차익 규모,

향후 거주 계획 등을 종합적으로 따져본 뒤 신중하게 결정하는 것이 중요해 보입니다.

 

앞으로 8·3 세제 개편안이 본격적으로 시행되면 이런 절세형 교환거래 움직임은

초고가 주택 밀집 지역을 중심으로 더 확산될 가능성이 높습니다.

 

 

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