이재명 정부 9월 7일 부동산 대책 완전분석

 

 

2025년 9월 7일, 이재명 정부가 발표한 첫 번째 부동산 공급 대책 '주택공급 확대방안'의 핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다:

 

- 대규모 공급 계획: 2030년까지 5년간 수도권에 총 135만 호 신규 주택 착공 (연평균 27만 호)

- LH 직접 시행: 공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 주택 건설

- 재건축 활성화: 민간 정비사업 기간을 최대 3년 단축하여 23만 4천 가구 공급

- 도심 활용: 노후 공공시설과 유휴부지를 활용한 주택 공급

- 비아파트 정상화: 신축 비아파트 11만 호 이상 공공 매입

- 대출 규제 강화: 주택담보대출(LTV) 50%→40% 축소, 전세대출 한도 3억→2억원 감축

 

 

1. 이번 대책이 나온 이유는?

 

최근 수도권 집값이 계속 오르고 있는데, 근본적인 원인이 주택 부족 때문이라는 진단에서 출발했습니다.

 

수도권 주택 보급률이 여전히 100%에 못 미치는 상황인데다, 건설비 상승과 자금 조달 어려움으로 민간 건설사들이 집을 짓기 어려워진 것이 문제였죠.

 

그래서 정부가 직접 나서서 대대적으로 집을 공급하겠다는 것이 이번 대책의 기본 방향입니다.

 

 

2. 부동산 대책 핵심 내용

 

1) 엄청난 규모의 주택 공급

 

- 2030년까지 135만 호 착공

정부가 제시한 공급 규모가 정말 어마어마합니다.

연평균 27만 호씩 5년간 총 135만 호를 착공하겠다고 했는데요.

 

기존에는 연평균 15만 8천 호 정도였으니까... 1.7배나 늘리겠다는 것이죠.

매년 1기 신도시 하나씩 짓는 것과 비슷한 규모입니다.

 

정말 대담한 계획이 아닐 수 없죠?

 

2) LH 직접 시행으로 대전환

 

- 기존 방식을 완전히 바꿨습니다

이번 대책의 가장 큰 변화는 바로 LH(한국토지주택공사)의 역할 변화입니다.

 

기존 방식: LH가 땅을 조성해서 민간 건설사에 판매 → 민간이 알아서 건설

새로운 방식: LH가 땅도 조성하고 주택 건설도 직접 시행

 

이렇게 바뀌면 LH가 확보한 수도권 공동주택용지 19만 9천 가구 중에서 2030년까지 6만 호를 직접 착공한다고 합니다.

 

- 민간과의 협력은 어떻게?

물론 LH가 모든 걸 다 하는 건 아닙니다.

설계와 시공은 여전히 민간 건설사가 맡는 '도급형 민간참여사업' 방식을 채택했어요.

민간 건설사 브랜드도 그대로 쓸 수 있다고 하니 기존과 크게 다르지 않을 것 같네요.

 

3) 재건축·재개발 속도 UP!

 

최대 3년 단축으로 23만 4천 가구 공급

기존에 너무 오래 걸렸던 재건축·재개발 절차를 대폭 간소화합니다.

 

주요 개선사항들:

- 기본계획과 정비계획을 동시에 수립해서 시간 단축

- 각종 심의를 한 번에 몰아서 처리

- 용적률 특례를 준공업지역까지 확대

- 추진위원회에 10억~15억 원 자금 대출 지원

- 학교용지 기부채납 부담도 완화

 

이런 변화들로 민간 정비사업 기간을 최대 3년까지 줄일 수 있다고 합니다.

정말 필요했던 개선이라고 생각합니다.

 

4) 도심 유휴부지까지 총동원: 안 쓰는 땅은 모두 주택용지로

 

정부가 정말 적극적으로 나왔습니다.

안 쓰는 공공시설이나 유휴부지는 모두 주택용지로 활용하겠다는 것이죠.

 

활용 대상들:

- 노후 공공임대주택 재건축

- 미사용 학교용지

- 노후 공공청사

- 공실 상가와 업무시설

 

서울 도심 유휴부지 4곳에서만 5년간 약 4천 세대를 공급할 계획이라고 합니다.

도심에 이런 물량이 나오면 실수요자들에게 정말 도움이 될 것 같아요.

 

5) 비아파트 시장 정상화: 신축 비아파트 11만 호 공공 매입

 

비아파트 시장도 완전히 달라집니다.

정부가 신축 비아파트를 대대적으로 매입해서 시장을 안정화하겠다는 것이에요.

 

구체적인 계획:

- 수도권 신축 비아파트 11만 호 이상 공공 매입

- 서울의 경우 시장 정상화까지 무제한 매입

- 오피스텔, 도시형 생활주택 등 2030년까지 14만 가구 착공

- 분양전환형 신축매입 최소 5만 호로 청년·신혼부부 지원

 

이렇게 하면 비아파트도 제대로 된 주거공간으로 자리잡을 수 있을 것 같네요.

 

 

3. 동시에 나온 대출 규제 강화

 

공급 확대와 함께 투기 수요를 차단하기 위한 대출 규제도 대폭 강화되었습니다.

9월 8일부터 바로 시행한다고 합니다.

 

주택담보대출(LTV) 강화:

- 수도권 규제지역 내 LTV 상한 50% → 40%로 축소

- 10억 원 집 기준으로 대출 한도가 5억 원에서 4억 원으로 감소

 

전세대출 한도 통일:

- 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도 3억 원 → 2억 원으로 축소

- 지역별로 다르게 적용되던 기준을 전국 통일

 

사업자 대출 전면 금지:

- 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자 대출 완전 차단

- 신축 건물 구입이나 보증금 반환 등 일부 예외만 허용

 

 

4. 이번 대책, 어떻게 평가할까?

 

1) 긍정적인 부분들

 

- 공공 주도로 안정적 공급: 민간 건설사 경기에 휘둘리지 않고 꾸준히 공급할 수 있게 되었습니다.

- 도심 내 양질 주택: 기존에 구하기 어려웠던 도심 내 주택을 실수요자들이 공급받을 수 있게 되었어요.

- 비아파트 시장 다변화: 아파트만이 아닌 다양한 주거 형태를 정상화시킬 수 있을 것 같습니다.

 

2) 걱정되는 부분들

 

- 실제 공급까지 시간: 계획은 좋은데 실제로 집이 지어져서 입주하기까지는 상당한 시간이 걸릴 것 같아요.

- LH 재정 부담: 이렇게 대규모로 직접 시행하려면 LH 재정에 엄청난 부담이 될 텐데... 과연 감당할 수 있을까요?

- 지방 소외 우려: 수도권에만 집중하다 보니 지방 지역이 더 소외될 수도 있겠네요.

 

 

5. 전세시장에는 어떤 영향이?

 

전세대출 규제가 강화되면서 전세시장도 큰 변화가 예상됩니다.

 

1주택자 중 2억~3억 원 전세대출 이용자들(약 30%)은 평균 6천 5백만 원씩 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

이렇게 되면 전세매물이 줄어들 수도 있어서 걱정이 되는 부분이에요.

 

단기적으로는 전세시장에 혼란이 있을 수 있을 것 같습니다.

 

 

6. 결론

 

이번 9월 7일 부동산 대책은 정말 대규모 변화를 담고 있습니다.

공급 중심의 근본적 해결책과 단기적 수요 관리를 동시에 추진한다는 점에서 기존 정책과는 확실히 다르네요.

 

특히 LH의 직접 시행 체계 도입과 135만 호라는 엄청난 공급 목표는 정말 파격적입니다.

 

하지만 실제로 계획대로 실행될 수 있을지, 그리고 LH가 이런 대규모 사업을 감당할 수 있을지는 지켜봐야 할 것 같아요.

또 강화된 대출 규제가 전세시장에 미칠 단기적 충격도 세심하게 관리해야 할 문제고요.

 

결국 이번 대책의 성공 여부는 공공 부문이 얼마나 제대로 실행하느냐, 그리고 민간과 얼마나 잘 협력하느냐에 달려있을 것 같습니다.

 

앞으로 정책이 어떻게 진행되는지 지속적으로 지켜봐야겠네요.

 

 

 

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