"집은 사는(buying) 게 아니라 사는(living) 곳" 2026 부동산 세제개편안 완전정리

 

 

8월 3일 재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표했는데요.

그중에서도 가장 관심이 뜨거운 게 바로 부동산 세제 개편이더라고요.

 

구윤철 부총리 겸 재경부 장관이 브리핑에서 이런 말을 했습니다.

"집은 바잉(buying)이 아니라 리빙(living)이다."

한마디로 실거주자는 보호하고, 비거주·초고가·다주택은 세금을 더 걷겠다는 겁니다.

 

2022년 12월 이후 종부세 체계 첫 대수술이라고 하니, 하나씩 정리해볼게요.

 

 

핵심은 "주택 수" → "주택 가액" 중심 전환

 

지금까지 종부세는 집을 몇 채 갖고 있느냐가 중요했습니다.

그런데 이제는 얼마짜리 집이냐가 기준이 됩니다.

 

2028년부터는 1주택이든 다주택이든 똑같은 세율표를 적용받게 되는거죠.

'똘똘한 한 채'에만 몰리는 현상을 막겠다는 의도라고 하네요.

 

 

실거주 1주택자는 오히려 세금이 줄어든다?

 

가장 궁금하실 부분이죠. 결론부터 말씀드리면,

시가 30억 원 이하 실거주 1주택자는 지금보다 종부세가 줄어듭니다.

 

- 종부세 기본공제 : 공시가격 12억 원 → 14억 원(시세 약 20억 원)

- 시세 20억 원 이하 주택 : 거주 여부 관계없이 종부세 대상에서 아예 제외

- 시가 20억 원 주택 : 27만 6천 원 → 10만 8천 원(2028년 기준)

- 시가 30억 원 주택 : 91만 원 → 76만 원

 

즉 웬만한 실거주 1주택자는 세금 걱정 안 해도 될 것 같아요.

 

 

하지만 시가 35억 원부터는 이야기가 달라집니다

 

세 부담은 시가 35억 원부터 다시 증가세로 돌아섭니다.

 

- 시가 35억 원 : 191만 8천 원 → 212만 4천 원

- 시가 40억 원 : 262만 7천 원 → 325만 2천 원

- 시가 60억 원(반포자이급) : 615만 원 → 2028년 이후 1,743만 원

- 시가 70억 원 : 938만 원 → 2028년 이후 3,296만 원

 

종부세율도 과세표준 6억~12억 구간부터 1.0%→1.3%로 오르고,

2028년에는 12억 원 초과 구간 세율이 최대 2.0~5.0%까지 올라간다고 하니,

초고가 주택 보유자 분들은 체감이 클 것 같더라고요.

 

세 부담 상한도 150%에서 200%로 올라가서,

세액이 급증해도 전년의 2배까지는 걷을 수 있게 됐습니다.

 

 

비거주자는 진짜 세금 폭탄 맞습니다

 

이번 개편에서 가장 강하게 손을 본 부분이 바로 '비거주 주택'이에요.

 

- 비거주 1주택 기본공제 : 12억 원 → 9억 원으로 오히려 축소

- 시가 20억 원 넘는 비거주 1주택 : 내년 종부세 4배 이상 인상

- 60세, 시가 40억 원 주택 기준으로 비교하면...

거주자는 325만 원인데, 비거주자는 1,114만 원으로 13배 이상 차이

 

보유공제(40%)도 2029년부터 전면 폐지되고 거주공제(연 8%, 최대 80%)만 남습니다.

그야말로 "안 살면 세금 더 낸다" 원칙이 확실해진 셈이죠.

 

 

양도세는 반대로 완화·유예 방향

 

보유세(종부세)는 강화하지만, 거래세(양도세)는 오히려 숨통을 틔워주는 모습입니다.

 

- 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 : 2027~2028년 한시적으로 완화

- 장기보유특별공제 한도 : 10억 원으로 축소 (초고가 주택 대상)

- 실거주 10년 채운 경우 양도차익 작으면 세금이 아예 0원 되는 사례도

 

다만 초고가 주택은 얘기가 다릅니다.

서초구 래미안퍼스티지를 16억에 사서 56억에 판 사례를 보면

양도세가 현행 2억 4,185만 원 → 2029년 이후 9억 4,485만 원까지 늘어난다고 하니,

차익이 큰 초고가 주택은 양도세 부담이 만만치 않아 보입니다.

 

 

세수 효과와 앞으로 일정

 

종부세 개편으로 늘어나는 세수는 농특세 제외하고

2027년 8천억 원, 2028년 1조 원 이상으로 추산된다고 합니다.

 

이번 개편으로 세 부담이 늘어나는 주택은 최소 16만 8천 호로 전망되고요.

세제개편안은 앞으로 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 법안으로 제출될 예정입니다.

아직 국회 통과 절차가 남아있으니, 최종안은 조금씩 달라질 수 있다는 점 참고하시면 좋을 것 같아요.

 

 

정리하면 이렇습니다

 

- 실거주 1주택, 시가 30억 이하 → 세 부담 줄거나 그대로

- 실거주 1주택, 시가 35억 이상 → 세 부담 점진적 증가

- 시가 40억 초과 초고가 주택 → 세 부담 대폭 증가

- 비거주 주택 → 어느 가격대든 세 부담 크게 증가

- 다주택자 양도세 → 2027~2028년 한시적 완화

 

결국 이번 개편안의 메시지는 명확한 것 같아요.

"실제로 사는 사람은 부담을 줄여주고, 투자·비거주 목적은 세금을 더 걷겠다."

전문가들 사이에서는 규제 강화로 매물이 오히려 잠길 수 있다는 우려도 나오고 있어서,

실제 시장 반응은 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

 

 

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